Bekendmaking
Beleidsregel Zelfbewoning en Anti-speculatiebeding Leiderdorp 2025
Artikel 3. Inhoud zelfbewoningsplicht
- 1.
De koper of diens rechtsopvolger is verplicht de woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (eventueel met zijn partner en/of gezinsleden) te bewonen. Dit betekent dat de koper of diens rechtsopvolger de woning niet mag verhuren dan wel anderszins in gebruik mag geven aan derden met inachtneming van en behoudens het vermelde in de hierna volgende leden.
- 2.
De zelfbewoningsplicht geldt voor een periode van drie jaren en is van toepassing vanaf de datum van ondertekening van de akte van verkrijging van de nieuwbouwwoning en geldt voor een periode van 3 jaren, te rekenen vanaf de datum waarop de koper als bewoner van het desbetreffende adres in de Gemeentelijke Basisregistratie Adressen is ingeschreven.
- 3.
Ingeval koper of diens rechtsopvolger overgaat tot verkoop en levering van de woning is koper of diens rechtsopvolger verplicht de verplichting tot zelfbewoning als bedoeld in lid 1 van dit artikel via een kettingbeding c.q. kwalitatieve verplichting doorgelegd aan de opvolgend koper voor de resterende looptijd van de oorspronkelijke 5 jaren ongeacht de hoogte van de koopsom van de woning op dat moment.
- 4.
- 5.
Het college kan -op verzoek van de koper of diens rechtsopvolger- koper, al dan niet onder het stellen van voorwaarden, schriftelijk toestemming verlenen om van het bepaalde in artikel 2, lid 1 af te wijken, indien zij dit op grond van redelijkheid en billijkheid en met het oog op gerechtvaardigde belangen van kopen verantwoord acht. (hardheidsclausule).
- 6.
Artikel 4. Schriftelijke ontheffing zelfbewoning
Schriftelijke ontheffing van de zelfbewoningsplicht kan worden gegeven in het geval van:
- a.
- b.
Artikel 5. Inhoud anti-speculatiebeding
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
Voor de toepassing van het bepaalde in lid 1 van dit artikel wordt niet als juridische levering aangemerkt:
- a.
- b.
- c.
Bij wijze van toedeling aan de koper en/of diens echtgenote/partner en/of een of meer van hun rechtverkrijgenden onder algemene titel, na overlijden van één hun of bij eventuele andere ontbinding van de tussen hen bestaande huwelijksgemeenschap, geregistreerd partnerschap of een notarieel vastgelegde samenlevingsovereenkomst/contract;
- d.
- 5.
- 6.
- 7.
Het aankoopbedrag, als bedoeld in artikel 1, lid 5, dient voor de toepassing van dit artikel te worden verhoogd met de schriftelijk aantoonbare kosten van de door de koper aangebrachte limitatief genoemde voorzieningen (inclusief omzetbelasting), onderhoud daaronder niet begrepen, die na het gereedkomen in of aan de opstallen zijn aangebracht. Alleen op naam van de koper gestelde rekeningafschriften worden als bewijs geaccepteerd. Uit het rekeningafschrift moet blijken dat het gaat om een of meerdere van de volgende voorzieningen:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
- g.
- h.
Expliciet vallen de kosten die verband houd met het vestigen van een recht van hypotheek niet onder de hiervoor bedoelde voorzieningen. Voor het berekenen van de door de koper aangebracht voorzieningen kan een afschrijvingstermijn worden toegepast.
- 8.
- 9.
Het op grond van dit artikel af te dragen bedrag dient op de datum van het notarieel transport van de woning betaald te worden aan de gemeente tegen een bewijs van kwijting en afrekening. In geval er op de datum van het notarieel transport geen overeenstemming is over de hoogte van het af te dragen bedrag, houdt de notaris het bedrag dat de gemeente laatstelijk heeft verzocht in te houden, onder zich. Zodra overeenstemming is bereikt over de hoogte van het af te dragen bedrag, zal de notaris overgaan tot uitbetaling aan de gemeente.
- 10.
Voor zowel de zelfbewoningsplicht als het anti-speculatiebeding geldt een kettingbeding. Dit houdt in dat aan de eerste eigenaar bij verkoop de verplichting wordt opgelegd de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding door te leggen aan de volgende eigenaar tot het moment dat de genoemde termijnen (zelfbewoning 5 jaar en anti-speculatiebeding 10 jaar) zijn verstreken.
Het door de gemeente te ontvangen verrekeningsbijdrage wordt door de gemeente gestort in de reserve Bouw- en grondexploitatie (vereveningsfonds) en wordt geoormerkt met als doel om in te zetten voor sociale woningbouw te stimuleren in de gemeente Leiderdorp.
Bij niet-nakoming van een van de bepalingen uit deze beleidsregel, zoals vastgelegd in de desbetreffende overeenkomst, wordt een dadelijke en zonder enige formaliteit opeisbare boete verbeurd aan de gemeente Leiderdorp van € 100.000,- per gebeurtenis.
De boete van € 100.000 geldt voor het eerste jaar en wordt over de periode van zelfbewoning (3 jaar) jaarlijks afgebouwd met 25%. De periode van 3 jaren geldt vanaf de datum van ondertekening van de akte van verkrijging van de nieuwbouwwoning
Het college kan op schriftelijk verzoek ontheffing van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding verlenen, als handhaving van de bepaling leidt tot bijzondere hardheid. Het college kan aan een dergelijke ontheffing voorwaarden verbinden.
Aldus vastgesteld in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders van Leiderdorp 18 maart 2025.
Toelichting verplichting zelfbewoning en anti-speculatiebeding
In de begroting 2024 en in het coalitieakkoord 2022-2026 heeft de gemeenteraad aangegeven dat ze meer passende woonruimte willen ontwikkelen voor starters, ouderen, doorstromers en bijzondere doelgroepen. Dat doen we door kansen te benutten binnen de bestaande voorraad en door het aantal woningen uit te breiden. Het college wordt daarbij uitgedaagd om passende (juridische) beleidsinstrumenten instrumenten te onderzoeken. Eén van die instrumenten is de mogelijkheid van zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding. Twee instrumenten, die vaak gelijktijdig worden ingezet.
Met deze instrumenten gaan wij speculatie met nieuwbouwwoningen tegen en dragen wij bij aan een betaalbare (koop) woningmarkt die bereikbaar en langer beschikbaar blijft voor de betreffende doelgroep. Door de invoering van deze instrumenten worden beleggers buiten spel gezet, waardoor de doelgroep meer kans maken op een betaalbare koopwoning.
De inzet van deze instrumenten heeft als doel nieuwbouwkoopwoningen beschikbaar te houden voor doelgroepen met een lager en/of middeninkomen, met name starters op de koopmarkt en het speculeren met woningen tegen te gaan.
Er is een verschil tussen een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding
Een zelfbewoningsplicht houdt in dat de koper van een woning deze zelf moet bewonen en dus niet mag verhuren aan derden. Een anti-speculatiebeding houdt in dat de koper van een woning deze voor een bepaalde periode niet mag verkopen. Het invoeren van zelfbewoningsplicht in combinatie met een anti-speculatiebeding zorgt ervoor dat de eigenaar van een woning verplicht wordt de woning zelf te bewonen en niet als beleggingsobject kan gebruiken. Verhuren of het op korte termijn verkopen (speculatie) van de woning worden daarmee tegengegaan. Het doel is dat woningen daadwerkelijk bewoond gaan worden door de beoogde doelgroep vanuit het woonbeleid. Dit werpt een drempel op voor diegenen die woningen zien als investering en voor snel gewin een woning willen kopen.
Zelfbewoningplicht en anti-speculatiebeding voor nieuwbouwwoningen
De gemeente wenst een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding op te leggen in de volgende gevallen:
- 1.
- 2.
De initiatiefnemer/ontwikkelaar is verplicht de zelfbewoningsverplichting (eventueel aangevuld met een anti-speculatiebeding) op te leggen in alle afzonderlijke koopovereenkomsten met kopers van de woningen, op straffe van overname van de betreffende boete per woningverkoop.
De notaris legt de bedingen vast in een notariële akte, die wordt ingeschreven in de openbare registers (het Kadaster). Hierdoor zijn ook de toekomstige eigenaren gebonden aan de bedingen.
Dit beleid heeft betrekking op zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding bij gemeentelijke kavels en grond van derden te wijzigen bestemming.
Uitgangspunten zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding
Implementatie in het middensegment tot betaalbare koop
Het opleggen van zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding bij gronduitgifte en grond van derden te wijzigen bestemming zal gelden voor het middensegment tot betaalbare koop (€ 390.000, prijspeil 2024). Woningen moeten in het zicht blijven van de doelgroep waarvoor de woningen vanuit het woonbeleid bedoeld zijn.
Looptijd zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding
Woningen moeten niet uit het zicht raken van de doelgroep, dit is een onwenselijke situatie welke in tegenstrijd is met het woonbeleid. Iedereen verdient een eerlijk kans op een nieuwbouwwoning. Aan de zelfbewoningsplicht hebben wij een termijn gebonden van drie (3) jaar. Het doel van zelfbewoningsplicht is het voorkomen van situaties waarin nieuwbouwwoningen gekocht worden als beleggingsobject om te verhuren. Nieuwbouwwoningen moeten beschikbaar blijven voor kopers die er zelf gaan wonen. Om dit ook in de toekomst te kunnen garanderen geldt dit ook voor volgende kopers.
Mede vanwege een goede balans tussen het algemeen belang en het eigenaarsbelang hebben wij de duur van het anti-speculatiebeding vastgesteld op tien (10) jaar. Met een anti-speculatiebeding van tien (10) jaar wordt een barrière opgeworpen om investeerders buiten de deur te houden die tegelijkertijd nog redelijk is ten aanzien van de (mogelijke) verhuiswensen van de koper.
Er zijn situaties te bedenken waarbij een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding onwenselijk zijn en nadelen veroorzaken voor de koper. Voorbeelden zijn verkoop en/of verhuur aan directe familie, verplichte verhuizing vanwege verandering van de werkkring of door echtscheiding. Uitzonderingen voor de benoemde situaties en tevens een hardheidsclausule voor schrijnende situaties zijn daarom opgenomen.
Onder ’nadere beleidsregels’ kan worden verstaan een uniforme anti-speculatiebeding dat geldt voor alle nieuwbouwprojecten waar deze regel op van toepassing is.
Voor de indexering van de genoemde categorie woningen volgen we de indexering die is aangegeven in de Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2023.
Handhaving m.b.t zelfbewoningsplicht
Bij de zelfbewoningsplicht dient de koper van een bouwkavel of woning die (daarop gebouwde) woning gedurende een bepaalde periode zelf te bewonen. De zelfbewoningsplicht is niet wettelijk geregeld, maar in de rechtspraak wel aanvaard, zodat geen regels voor de duur daarvan gelden. In de praktijk komt een termijn van drie à vijf jaar voor. De zelfbewoningsplicht beperkt het eigendomsrecht zodat hoe langer die verplichting duurt hoe eerder de rechter zal oordelen dat de periode disproportioneel is. Het publiekrecht biedt (op dit moment) geen grondslag voor handhaving van een zelfbewoningsplicht. De naleving van de zelfbewoningsplicht dient privaatrechtelijk gehandhaafd te worden. Als blijkt dat de eigenaar van de woning niet staat ingeschreven op het adres van de woning zal deze moeten aantonen dat er sprake is van een uitzondering op het verhuurverbod (zelfbewoningsplicht). De constatering van een overtreding is niet eenvoudig bij verhuur. Dat kan bijvoorbeeld op basis van een melding door een derde of door een steekproefsgewijze controle bij de burgerlijke stand van de gemeente.
Handhaving m.b.t. verkoop (anti-speculatiebeding)
De controle op eventuele verkoop van een woning met anti-speculatiebeding vindt plaats bij de notaris. Aangezien het anti-speculatiebeding wordt opgelegd in het koopcontact is de notaris de eerste partij die een signaal kan geven in het geval van verkoop. Wanneer een woning wordt verkocht binnen de termijn van het anti-speculatiebeding en geen sprake is van een ontheffing als bedoeld in artikel 5, lid 4 of artikel 6, is het aan de notaris om de verkoop niet te laten passeren.