Kleiwarenfabriek

Herontwikkeling kleiwarenfabriek – Doeslaan 34-40

Sinds maart 2024 is projectontwikkelaar Voorhof VOF uit Leiden eigenaar van de voormalige Kleiwarenfabriek. Zij willen in de oude fabriek 13 appartementen realiseren en op het fabrieksterrein 5 nieuwe woningen bouwen.  De gemeente is bereid aan deze herontwikkeling mee te werken, maar wel onder voorwaarden. 

Wat is er gebeurd?

De gemeente heeft op 16 juni 2025 een intentieovereenkomst getekend met Voorhof VOF voor de herontwikkeling van de voormalige Kleiwarenfabriek aan de Doeslaan 34-40 in Leiderdorp. In deze overeenkomst hebben wij afgesproken om samen onderzoek te doen naar de mogelijkheden, haalbaarheid en voorwaarden voor de herontwikkeling van deze locatie. Woningbouw past nu nog niet binnen het huidige omgevingsplan. De gemeente wil dit oplossen en heeft een Nota van Uitgangspunten gemaakt. Hierin staan de voorwaarden waaraan het plan moet voldoen. De projectontwikkelaar moet bij het maken van het ontwerp rekening houden met die voorwaarden.

Welke voorwaarden stelt de gemeente aan de projectontwikkelaar?

In de Nota van Uitgangspunten staan bijvoorbeeld voorwaarden over: 

• hoeveel appartementen straks vallen in de sociale huursector, de middeldure huursector en de vrije sector;
• het parkeren op eigen terrein;
• het saneren van de grond op het binnenterrein volgens richtlijnen van de Omgevingsdienst Midden-Holland.

De Nota van Uitgangpunten is op 2 maart 2026 vastgesteld door de gemeenteraad. Deze Nota van Uitgangspunten vindt u onderaan deze pagina.

Route naar gemeentelijk monument

In de Nota van Uitgangspunten staat ook dat waardevolle elementen van het gebouw zoveel mogelijk behouden moeten blijven. Denk aan de fabrieksmuur, de twee schoorstenen en de drie ovens. De gemeente is van plan om van de oude Kleiwarenfabriek – na alle verbouwingen - een gemeentelijk monument te maken. Dit maakt de herontwikkeling van de oude fabriek best een ingewikkelde puzzel. Er zijn veel regels waar rekening mee moeten worden gehouden. Meer hierover vindt u in het document ‘Kleiwarenfabriek route naar een gemeentelijk monument’ onderaan deze pagina. 

Hoe wordt u betrokken?

Op 12 februari 2026 was er een inloopbijeenkomst waar bewoners werden geïnformeerd en vragen konden stellen. De posters die daar werden gepresenteerd, vindt u onderaan de pagina. 

Wat zijn de volgende stappen? 

Beeldkwaliteitsplan Kleiwarenfabriek
De gemeenteraad stelt voor dit project een Beeldkwaliteitsplan vast dat het toetsingskader vormt voor het uiterlijk van het gebouw. Hierin staat onder andere:

• hoe het gebouw gerestaureerd kan worden;
• hoe de gevels eruit kunnen zien;
• hoe de woningen aan de Does zich verhouden tot het toekomstige gemeentelijke monument.

Voor de vaststelling van het Beeldkwaliteitsplan wordt advies gevraagd aan de Adviescommissie omgevingskwaliteit Leiderdorp. Ook over het (concept) Beeldkwaliteitsplan worden de wensen en opmerkingen van omwonenden opgehaald. De gemeente maakt vervolgens openbaar hoe deze input van omwonenden in het Beeldkwaliteitsplan wordt verwerkt. Het Beeldkwaliteitsplan wordt daarna door de gemeenteraad vastgesteld. 

Uitwerking ontwerp 

Voorhof VOF maakt samen met Jobo de Bouwers – binnen de kaders van de Nota van Uitgangspunten – een ontwerp. Dit ontwerp wordt in het kader van de ‘Buitenplanse omgevingsplanactiviteit’(BOPA) gedeeld met omwonenden. Er wordt hierover ook een bewonersbijeenkomst georganiseerd. 

Procedure omgevingsvergunning 

De herontwikkeling van de Kleiwarenfabriek wordt via een ‘Buitenplanse omgevingsplanactiviteit’(BOPA) planologisch mogelijk gemaakt. Dit is nodig omdat het Omgevingsplan daar nu geen woningen toelaat. Voorhof VOF heeft aangegeven de aanvraag samengevoegd te willen indienen. Dit betekent dat de BOPA, de ‘Omgevingsplanactiviteit bouwen’ en de ‘Technische bouwactiviteit’ tegelijk worden aangevraagd. Er volgt weer een bewonersbijeenkomst voordat de aanvraag wordt ingediend. Voorhof VOF organiseert deze bijeenkomst. 

Besluitvorming college 

Het college beslist vervolgens op de aanvraag. Hiervoor is in beginsel geen bindend advies nodig van de gemeenteraad. Dit komt omdat de gemeenteraad op 2 maart 2026 ook heeft besloten dat in dit geval sprake is van een uitzonderingscategorie voor bindend advies in de BOPA-procedure. Voorwaarde is wel dat de aanvraag volledig binnen de kaders van de Nota van uitgangspunten blijft. Wijkt de aanvraag hiervan af, dan wordt de gemeenteraad alsnog om een bindend advies gevraagd. 

Dit besluit van de gemeenteraad is op 27 maart 2026 gepubliceerd in het Gemeenteblad 2026 nr. 145156.

Contact

Voor meer informatie neemt u contact op met John van Leeuwen (projectleider) of Anne-Mieke Lampe-Boerendonk (projectondersteuner) via e-mail: info@leiderdorp.nl. Bellen kan ook: 071 54 58 500.

Documenten

Nota van Uitgangspunten (concept 13 januari 2026)
Kleiwarenfabriek route naar een gemeentelijk monument
Posters Kleiwarenfabriek inloopbijeenkomst 12 februari 2026
Bewonersbrief van 29 januari 2026